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为酒店业主制定绿色建筑业务案例

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如何为节能建筑辩护?

Green Hotelier采访了GreenPlace Assets首席可持续发展官Stuart Kay,介绍了酒店业可持续发展的现状,以及酒店经营者如何与业主和投资者一起为绿色建筑辩护。

绿色酒店经营者:GreenPlace Assets为投资人,所有者,开发商和运营商在投资可持续性方面提供建议。 您觉得酒店业正在变得更加可持续吗?

斯图尔特·凯(Stuart Kay):当然,许多运营商在总公司层面上发出了正确的声音。 我确实认为这需要一些时间才能达到资产级别。 酒店都是关于客人体验的,我可以公平地说,许多酒店总经理可能会优先考虑家具,固定装置和设备(FF&E)的支出,而不是他们认为不可见的能源效率或可持续性解决方案。 具有讽刺意味的是,尽管很难准确预测FF&E升级的回报,但可以相当准确地计算出能源效率的改进。 他们的投资回报率和现金流量价值影响通常非常强烈。

公平地说,最困难的挑战之一就是说服酒店投资者/业主采取行动。 越来越多的酒店品牌在与业主的讨论中加入了更多的可持续发展语言,但进展缓慢。 酒店集团需要采取越来越多的立场,才能在合同层面将可持续性纳入其品牌DNA中,从而将事情推向新的高度。 这将吸引一致的投资者,融资人和资产管理者加入这样做的品牌。

此外,所有者(及其管理人员)需要通过采取在财务上适当的可持续性倡议来实现收益并发挥更积极的作用。 资产管理人员通常还没有内部掌握可持续发展的专门知识,因此他们没有尽最大可能将其推向所有者。 GreenPlace Assets旨在通过我们自身对可持续性的关注,以及通过我们自己的资产管理以及我们为所有者和其他资产承担的独立咨询工作,通过在可持续发展方面的关注及其在资产中创造的价值,使该行业脱颖而出 ,并朝着正确的方向发展行业管理人员和操作人员。

GH:当我们进入2018年时,您认为酒店资产低碳投资的最主要驱动因素是什么?

SK:在当前的全球市场上很难找到房地产的价值。 酒店资产需求旺盛,尤其是在核心地区,因此投资者和管理其资产的人需要探索新的风险缓解方向,以提高价值。 由于市场条件,上限利率较低。 这样做的好处是,在上限利率较低的情况下,任何能迅速收回投资并直接达到资产底线的投资将比在上限利率较高的市场中具有更高的价值。 资本支出续约也不是全部。 通过运营(无成本)和低成本的返修计划可以取得重大收益。 这些确实直接到了底线。 改善运营商的总营业利润(GOP)和所有者的净营业收入(NOI)。 在当今我们正在经历的市场中,资产管理可以真正脱颖而出,因为这全都在于优化运营策略和最大化所管理资产的价值。 如果东西太贵以至无法购买,请优化您的物品。 现在是计划酒店成本降低机会的好时机,包括能源效率计划。 考虑到能源是仅提供人员服务之后提供全方位服务的酒店的第二大费用,因此是集中精力进行工作的好地方。

斯图尔特·凯(Stuart Kay)

斯图尔特·凯(Stuart Kay)

GH:除了建筑节能之外,在任何可能启动的此类项目中,能源效率都是最受关注的领域,还有什么可以解决的?

SK:我相信在回到细节之前先回过头看大图。 许多酒店和度假村坐落在较大的场地内,这些场地为建筑物本身提供了机会。 在开发级别进行适当的站点规划可提供大量机会,以使用被动设计,建筑物定向等元素来提高性能。 在新开发和现有物业中提供大量机遇的另一个领域是适当的景观处理。 正确的景观规划,设计和运营对于酒店可能具有巨大的价值。 从美学和视觉舒适度的角度来看,适当的美化环境可以改变财产的感觉。 它也可以通过结构阴影来积极增强功能; 减少热量获取和冷却需求。

选择本地土著植物群不仅增加了“场地位置感”,而且还减少了对补充水和肥料的需求。 此外,它们增强了场地的生物多样性。 径流的管理方式可以用于灰水形式的财产再利用。 径流管理和保留策略的使用还可以防止不纯水渗入当地生态系统。 此外,制定可持续景观经营策略可以节省大量成本。 我经常看到酒店和度假村的景观处理不当,无法解决这些问题。 不仅在建筑物的墙壁上,可持续的战略和运营都能获得回报和当前的机会。

GH:在降低酒店部门的碳密集度方面,减缓进展的挑战是什么?

SK:大规模影响的解决方案。 较大的运营商在全球管理着数以千计的资产,但是由于他们经营酒店的资产所有者中的大多数可能只拥有一项资产或一家资产,因此他们不得不在可持续发展倡议的各个资产级别上与所有者打交道。在大多数情况下是一对。 复杂的解决方案使他们能够大规模解决自己的产品组合需求。 我们正在通过与重要的合作伙伴利益相关者共同制定的策略,积极致力于解决该问题的方法,这些策略将利用金融市场来汇总和资助符合条件的项目; 理想的是在投资组合级别。

GH:您觉得在酒店的整个生命周期中有哪些机会可以改善可持续性?

SK:我认为真正的问题是酒店组织中开发团队和运营团队之间的区分。 开发团队自然对资产的开发感兴趣。 完成后,他们将继续进行下一个开发并移交给运营。 但是,移交的资产常常达不到运营团队通常期望的标准。 如果我们以LEED(能源和环境设计领导力)为例,则必须让人员参与项目的整个过程,以确保交付给运营部门的资源能够长期满足运营要求(通常指作为“调试”)。 据我所知,酒店开发项目中总体上仍然缺少调试的想法。 运营商可以包括资源(内部或外部)来代表开发和运营团队来监督项目,以确保所交接的酒店符合长期意图和要求。 通过一些非常简单的过程更改,可以对行业产生巨大的影响。 此外,随着人们越来越希望运营商被认为具有可持续性,建造的酒店在消费水平上将更加高效,在生命周期水平上将更加有利可图,并且将获得更多的“品牌效应”。

GH:我们经常看到人们说不同的语言:专注于RevPar,ROI,CO2排放……什么可以帮助更好地进行沟通和协作以进行更可持续的投资?

SK:这是我在谈到这个话题时提出的一个关键点。 我认为,由于这个问题,该行业的发展势头正在受到损害。 这是我们旨在通过理解和说所有这些语言来克服的关键领域。

我认为同情很重要。 为了真正实现有意义的结果,您确实需要理解和欣赏其他利益相关者的需求和需求,而这些利益相关者很可能是受其他事物的激励。 例如,某基金经理可能正面临其投资者在ESG(环境社会治理)方面的某些影响,因此可能存在对可持续发展领域的价值评价的因素。 但是,最好的动机是他们及其资产管理策略可以采取哪些措施来优化其资产的退出估值和获利能力。 谈论这对NOI的影响以及其资产的退出估值将吸引他们的注意力,而不是讨论千兆焦耳和千瓦时。 这一切都是关于协调和理解他人的主要动机。 归根结底,这就是使任何领域的事情向前发展的原因。

 

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